Покупка квартиры в строящемся доме всегда связана с вопросом: что будет с деньгами, если стройка затянется или застройщик не выполнит обязательства? Именно для снижения таких рисков и появились эскроу-счета. Сегодня для большинства сделок по покупке квартир в новостройках этот механизм стал стандартом.
Если объяснять совсем просто, деньги покупателя не попадают напрямую застройщику. Они хранятся в банке на специальном счёте до тех пор, пока дом не будет построен и введён в эксплуатацию. Только после выполнения условий застройщик получает доступ к средствам.
Что такое эскроу-счёт простыми словами
Эскроу-счёт — это специальный банковский счёт, который используется как промежуточное хранилище денег между покупателем и продавцом.
В случае с новостройками схема выглядит так:
- покупатель выбирает квартиру и подписывает договор долевого участия;
- деньги перечисляются на эскроу-счёт в банке;
- банк блокирует эти средства;
- застройщик строит дом за счёт собственных средств и проектного финансирования;
- после завершения строительства банк переводит деньги застройщику.
До выполнения условий застройщик не может распоряжаться деньгами дольщиков.
Как проходит сделка шаг за шагом
- Покупатель выбирает квартиру в строящемся доме.
- Подписывается договор долевого участия.
- Договор регистрируется.
- В банке открывается эскроу-счёт.
- Покупатель вносит полную сумму либо первоначальный взнос по ипотеке.
- Средства блокируются до завершения проекта.
- После ввода дома в эксплуатацию банк перечисляет деньги застройщику.
- Покупатель получает квартиру и оформляет право собственности.
На практике для покупателя процесс выглядит достаточно просто. Основная работа по взаимодействию между банком и застройщиком проходит без его участия.
Кто участвует в расчётах и за что отвечает
| Участник | Роль | За что отвечает |
|---|---|---|
| Покупатель | Вносит деньги | Оплачивает квартиру по договору |
| Банк | Хранит средства | Контролирует выполнение условий раскрытия счёта |
| Застройщик | Строит объект | Сдаёт дом в установленном порядке |
| Государственные органы | Регистрируют документы | Подтверждают юридическую законность сделки |
Для покупателя ключевой участник после застройщика — именно банк. Он выступает независимой стороной и не позволяет получить деньги раньше времени.
Чем новая схема отличается от старой
Раньше деньги дольщиков часто сразу поступали застройщику. По сути, покупатели финансировали строительство своими средствами.
При возникновении проблем со стройкой или банкротстве компании возврат денег мог стать сложной задачей.
После внедрения эскроу-счетов ситуация изменилась.
| Параметр | Старая схема | Эскроу-счёт |
|---|---|---|
| Доступ застройщика к деньгам | Сразу после оплаты | После выполнения условий |
| Риск потери средств | Выше | Ниже |
| Контроль банка | Минимальный | Постоянный |
| Источник финансирования стройки | Средства дольщиков | Банковское проектное финансирование |
| Защита покупателя | Ограниченная | Существенно выше |
Откуда застройщик берёт деньги на строительство
Частый вопрос покупателей звучит так: если мои деньги лежат заблокированными в банке, на что тогда строят дом?
Обычно используется проектное финансирование. Банк выдаёт застройщику кредит на строительство. При этом банк видит объём продаж квартир и сумму средств, размещённых на эскроу-счетах.
Получается, что кредитная организация контролирует проект сразу с двух сторон:
- финансирует строительство;
- хранит деньги покупателей;
- следит за соблюдением сроков и условий проекта.
Именно поэтому банки достаточно тщательно проверяют застройщиков ещё до начала сотрудничества.
Что происходит с деньгами, если дом не достроят
Это главный вопрос для большинства покупателей.
Если объект не будет завершён и основания для раскрытия счёта не наступят, деньги остаются на эскроу-счёте и могут быть возвращены покупателю в предусмотренном законом порядке.
Поэтому риск потерять всю сумму из-за проблем застройщика значительно ниже по сравнению со старыми схемами долевого строительства.
Разумеется, конкретные действия зависят от обстоятельств проекта, стадии строительства и условий договора, но сама идея эскроу-механизма заключается именно в защите средств покупателя.
Как работает ипотека через эскроу-счёт
Сегодня большинство квартир в новостройках приобретается с использованием ипотеки.
В этом случае схема практически не меняется.
Например:
- первоначальный взнос покупатель вносит на эскроу-счёт;
- банк перечисляет кредитные средства туда же;
- вся сумма блокируется до завершения строительства.
Для покупателя разница обычно заключается только в дополнительном оформлении кредитного договора.
Какие плюсы получает покупатель
Главное преимущество — безопасность расчётов.
Кроме этого, есть и другие плюсы:
- снижается риск потери денег при проблемах застройщика;
- банк дополнительно контролирует проект;
- покупатель понимает, что средства не расходуются до сдачи дома;
- рынок становится более прозрачным;
- уменьшается количество рискованных строительных проектов.
Для большинства людей покупка квартиры — самая крупная сделка в жизни. Поэтому дополнительная защита средств имеет большое значение.
Есть ли минусы у эскроу-счетов
Полностью идеальных механизмов не бывает.
У такой системы тоже есть особенности:
- застройщики несут дополнительные расходы на банковское финансирование;
- часть этих затрат может закладываться в стоимость жилья;
- не все проекты получают финансирование одинаково легко;
- оформление сделки иногда требует дополнительного взаимодействия с банком.
Для самого покупателя недостатков обычно значительно меньше, чем преимуществ.
Как понять, что квартира продаётся через эскроу-счёт
Перед подписанием документов стоит проверить несколько моментов:
- уточнить, используется ли договор долевого участия;
- спросить, в каком банке открывается эскроу-счёт;
- проверить порядок внесения средств;
- изучить условия раскрытия счёта;
- посмотреть, какой банк финансирует строительство.
Надёжный застройщик обычно спокойно и подробно объясняет весь порядок расчётов.
Что выбрать в зависимости от ситуации
Если покупаете первую квартиру
Лучше отдавать предпочтение проектам с прозрачной схемой через эскроу-счёт и крупным банком-партнёром. Так проще разобраться в документах и снизить риски.
Если рассматриваете несколько новостроек
Сравнивайте не только цену квадратного метра. Смотрите на темпы строительства, банк-партнёр, опыт застройщика и готовность объекта.
Если дом находится на ранней стадии строительства
Эскроу-счёт становится особенно полезным. Чем раньше стадия проекта, тем большее значение имеет защита средств.
Если квартира покупается в ипотеку
Уточняйте полный список расходов, условия выдачи кредита и порядок перечисления средств на эскроу-счёт. Лучше заранее понимать всю финансовую нагрузку.
Ошибки, которые совершают покупатели
- Смотрят только на стоимость квартиры и не изучают схему финансирования проекта.
- Не читают условия договора долевого участия.
- Путают обычный банковский счёт с эскроу-счётом.
- Не уточняют, какой банк сопровождает проект.
- Считают, что наличие эскроу-счёта автоматически гарантирует отсутствие любых проблем со строительством.
- Не проверяют репутацию застройщика, полагаясь исключительно на банковский контроль.
Эскроу-счёт снижает риски, но не отменяет необходимости проверять документы и самого застройщика.
Как лучше сделать перед покупкой новостройки
- Проверьте информацию о застройщике и его завершённых проектах.
- Узнайте, какой банк финансирует строительство.
- Изучите договор до подписания, а не после внесения денег.
- Сравните несколько объектов, даже если один понравился сразу.
- Уточните сроки строительства и передачи квартиры.
- Сохраните все документы и подтверждения платежей.
- Если возникают сомнения по условиям договора, получите консультацию профильного специалиста.
Вывод
Эскроу-счёт — это механизм, который делает расчёты при покупке квартиры в новостройке значительно безопаснее. Деньги покупателя не уходят напрямую застройщику, а хранятся в банке до завершения строительства. Благодаря этому снижается риск потерять средства из-за проблем с проектом.
При выборе новостройки стоит смотреть не только на цену и планировку, но и на банк-партнёр, условия расчётов, репутацию застройщика и стадию готовности объекта. Если проект сопровождается через эскроу-счёт, это серьёзный плюс, но не повод отказываться от проверки документов и анализа сделки.
Информация носит ознакомительный характер. Перед заключением договора и внесением крупных сумм стоит изучить документы по конкретному объекту и при необходимости получить консультацию специалиста по недвижимости или юриста.