Какие документы проверить у владельца квартиры перед арендой: порядок действий и чек-лист для нанимателя

Перед арендой квартиры стоит попросить владельца показать паспорт и документы на жильё. Это позволит понять, кто перед вами, кому принадлежит квартира и имеет ли человек право заключать договор найма. Если квартиру сдаёт представитель, понадобится проверить ещё и его полномочия.

Одной встречи с владельцем и осмотра квартиры для этого недостаточно. До передачи денег лучше сверить данные в документах, убедиться, что речь идёт именно об этой квартире, и только после этого подписывать договор.

Какие документы нужно запросить у собственника квартиры при аренде

Проверка обычно начинается с нескольких документов. Их состав зависит от ситуации: когда квартиру сдаёт сам собственник, документов понадобится меньше, чем при участии представителя или нескольких владельцев.

Если квартиру лично сдаёт единственный собственник, в первую очередь проверяют его паспорт и сведения о праве на объект. При нескольких собственниках или участии представителя круг вопросов расширяется.

Документы, подтверждающие личность человека, который сдаёт квартиру

Паспорт собственника

Паспорт нужен для того, чтобы установить личность человека, который собирается подписывать договор и получать деньги за наём.

Сверьте:

• ФИО в паспорте с данными в документах на квартиру;
• паспортные данные с теми, которые будут указаны в договоре;
• личность человека, который показывает квартиру, с личностью будущего наймодателя.

Если данные различаются, сначала стоит выяснить причину. Например, фамилия могла измениться после оформления документов. Само по себе расхождение ещё не говорит о проблеме, но оставлять его без объяснения не стоит.

При этом паспорт не подтверждает право сдавать конкретную квартиру. Человек может быть тем, за кого себя выдаёт, но не иметь отношения к объекту либо не иметь полномочий действовать от имени его владельца. Поэтому паспорт нужно сопоставлять с документами на жильё.

Документы, подтверждающие право сдавать квартиру

Выписка из ЕГРН

Сведения из Единого государственного реестра недвижимости позволяют проверить зарегистрированное право на объект и основные сведения о самой квартире.

При проверке обратите внимание на:

• адрес;
• характеристики объекта;
• сведения о правообладателе;
• указанные в выписке ограничения и обременения.

Если данные о человеке, который сдаёт квартиру, не совпадают со сведениями о правообладателе, нужно выяснить причину. Возможно, перед вами представитель, а возможно, документы требуют дополнительной проверки.

Документы сами по себе не дают абсолютной гарантии безопасности. Их задача — помочь проверить личность, право на квартиру и полномочия человека, который заключает договор. Остальные условия сделки тоже нужно внимательно прочитать.

Документ, на основании которого возникло право собственности

В некоторых случаях полезно попросить показать документ, на основании которого возникло право собственности. Это может быть договор купли-продажи, договор дарения, документ о наследовании или другой правоустанавливающий документ.

Для обычного договора найма такой документ не всегда нужен как отдельное приложение. Но он может пригодиться, если сведения в документах отличаются или право собственности возникло недавно.

Необязательно самостоятельно восстанавливать всю историю квартиры. Если какой-то документ вызывает вопросы, лучше попросить владельца объяснить расхождение и при необходимости получить консультацию специалиста.

Если квартиру сдаёт собственник: что проверить перед арендой

Когда договор заключает сам собственник, проверка обычно сводится к нескольким шагам:

1. Попросите показать паспорт.
2. Проверьте сведения о квартире и зарегистрированном праве.
3. Сопоставьте данные собственника в документах.
4. Убедитесь, что адрес и характеристики объекта совпадают с фактической квартирой.
5. До передачи денег согласуйте и подпишите письменный договор, а при заселении — акт приёма-передачи.

Отдельно проверьте данные, которые попадут в договор. Ошибка в ФИО, паспортных данных или описании квартиры может создать проблемы, если позже возникнет спор.

Что проверить, если у квартиры несколько собственников

У квартиры может быть несколько правообладателей. Например, доли могут принадлежать супругам, родственникам или другим лицам.

В этом случае выясните:

• кто указан правообладателем;
• кому принадлежат доли;
• кто будет подписывать договор;
• на каком основании один из собственников действует за остальных, если договор подписывает только он.

Не стоит ограничиваться договорённостью с человеком, который показывает квартиру. Если он не единственный собственник, нужно понять, участвуют ли остальные владельцы в оформлении договора и нужны ли их согласия или полномочия с учётом конкретной ситуации.

Например, один из собственников может заниматься всеми вопросами по квартире, но это ещё не означает, что он вправе самостоятельно заключить договор от имени остальных. Поэтому перед подписанием лучше разобраться с полномочиями подписанта.

Если квартиру сдаёт не собственник: какие документы запросить у представителя

Квартиру может показывать и сдавать родственник, представитель по доверенности или другое уполномоченное лицо. В этом случае важно проверить не только его личность, но и основание, по которому он действует.

Попросите показать:

• паспорт представителя;
• документ, подтверждающий его полномочия;
• сведения о собственнике;
• документы на квартиру.

Главное — выяснить, вправе ли представитель заключить именно договор найма, подписать связанные с ним документы и получить деньги, если такая обязанность возложена на него.

Что проверить в доверенности

Если квартиру сдаёт представитель, посмотрите:

• кто выдал доверенность;
• кому она выдана;
• какие полномочия в ней указаны;
• распространяются ли эти полномочия на конкретную квартиру и нужные действия;
• действует ли доверенность на момент заключения договора.

Наличие ключей или знакомство с собственником само по себе не подтверждает полномочия. Значение имеет содержание документа, на основании которого человек действует от имени владельца.

Какие документы нужны при оформлении самой аренды квартиры

После проверки квартиры и полномочий наймодателя нужно оформить отношения письменно. Для проживания граждан заключается договор найма жилого помещения.

Перед подписанием проверьте, чтобы в договоре были указаны:

• данные сторон;
• точное описание квартиры;
• срок найма;
• размер и порядок оплаты;
• условия передачи жилья;
• права и обязанности сторон.

К договору стоит составить акт приёма-передачи. В нём можно зафиксировать состояние квартиры и имущества на момент заселения.

В акте обычно указывают:

• дату передачи квартиры и ключей;
• состояние помещения;
• мебель и бытовую технику;
• показания счётчиков;
• количество переданных ключей.

Подробное описание состояния квартиры пригодится обеим сторонам. По нему проще определить, какие недостатки и повреждения уже существовали на момент заселения.

Что проверить перед передачей денег собственнику

Перед авансом, залогом или первой оплатой желательно закончить проверку документов и согласовать условия договора. Спешка здесь обычно не помогает.

1. Уточните, кто получает деньги и на каком основании.
2. Сверьте данные этого человека с документами.
3. Проверьте сведения о квартире и право на неё.
4. Согласуйте условия договора до оплаты.
5. Зафиксируйте факт передачи денег.
6. Подпишите договор и акт приёма-передачи в соответствии с договорённостями.

Не стоит переводить деньги за «бронь», если вы ещё не выяснили, кто сдаёт квартиру и имеет ли он соответствующие полномочия. Если собственник или представитель настаивает на срочной оплате до проверки документов, это повод не торопиться с переводом.

Дополнительные проверки, которые помогают снизить риски

Помимо документов, при осмотре квартиры стоит проверить несколько практических вещей:

• совпадает ли фактический адрес с адресом в документах;
• кто ещё проживает в квартире и на каком основании;
• есть ли обстоятельства, которые стороны должны обсудить до заключения договора;
• кто оплачивает коммунальные услуги и другие расходы;
• кому принадлежат мебель и техника, которые остаются в квартире.

Если ситуация нестандартная — например, у квартиры несколько владельцев, действует представитель или документы содержат противоречия, — имеет смысл обратиться к юристу и показать ему документы до подписания договора.

Типичные ошибки арендаторов при проверке документов

• Проверять только паспорт. Он подтверждает личность, но не право сдавать конкретную квартиру.
• Полагаться на устные заверения. Договорённости о праве сдавать жильё лучше подтверждать документами.
• Не выяснять, кто ещё владеет квартирой. При нескольких собственниках важно понимать, кто участвует в заключении договора.
• Не проверять представителя. Если договор подписывает не собственник, нужно установить его полномочия.
• Переводить деньги до проверки. Сначала стоит разобраться с документами и условиями найма.
• Не оформлять акт приёма-передачи. Без него сложнее установить, в каком состоянии находилась квартира и имущество при заселении.

Чек-лист документов перед подписанием договора найма квартиры

• Паспорт человека, который заключает договор.
• Сведения о зарегистрированном праве на квартиру.
• Данные об объекте и адресе.
• Информация обо всех собственниках.
• Документ о полномочиях представителя, если договор подписывает не собственник.
• Договор найма с согласованными условиями.
• Акт приёма-передачи.
• Документальное подтверждение передачи денег.

FAQ: вопросы о проверке документов владельца квартиры

Можно ли снять квартиру только по паспорту собственника?

Для полной проверки этого недостаточно. Паспорт показывает, кто перед вами, но не подтверждает право этого человека сдавать конкретную квартиру. Поэтому нужно сопоставить его данные со сведениями о праве на объект.

Нужна ли арендатору выписка из ЕГРН при каждой аренде?

Универсального требования получать такую выписку перед каждым договором найма нет. При этом сведения о зарегистрированном праве позволяют проверить собственника и объект, поэтому они особенно полезны, когда есть сомнения в документах или личности наймодателя.

Что делать, если квартиру сдаёт родственник владельца?

Нужно выяснить, на каком основании родственник действует от имени собственника. Родство само по себе не означает, что человек вправе заключать договор найма и получать за него деньги.

Достаточно ли доверенности от собственника?

Нужно проверить, что доверенность действует и содержит необходимые полномочия. В частности, стоит убедиться, что представитель вправе совершить те действия, для которых вы с ним заключаете договор.

Какие документы нужно проверить до передачи залога?

До передачи денег проверьте личность человека, сведения о квартире, его право или полномочия на заключение договора и сами условия найма. После этого зафиксируйте передачу денег и оформите документы в согласованном порядке.

Что важно проверить перед арендой квартиры

До подписания договора нужно установить три вещи: кто сдаёт квартиру, имеет ли он право это делать и совпадают ли документы с фактическим объектом. Если действует представитель, отдельно проверяются его полномочия.

После этого можно согласовать условия найма, подписать договор и акт приёма-передачи, а затем передать деньги с подтверждением оплаты. Если в документах есть расхождения или ситуация отличается от обычной, лучше разобраться с ними до подписания договора.