Красивое помещение в хорошем районе еще не означает, что оно будет приносить деньги. И наоборот — неприметный объект иногда оказывается гораздо выгоднее, если находится на правильном маршруте покупателей и подходит арендаторам.
Если вы собираетесь купить торговое помещение как инвестицию или открыть в нем собственный бизнес, задача одна: понять, сможет ли объект стабильно зарабатывать. Для этого недостаточно посмотреть цену за квадратный метр или поверить словам продавца. Нужно оценить помещение сразу по нескольким параметрам и собрать их в единую картину.
С чего начать оценку
Самая распространенная ошибка — сначала выбирать помещение, а уже потом думать, как оно будет работать. Гораздо правильнее начать с вопроса:
Кто будет платить за это помещение и почему именно здесь?
Если ответить на него сложно, значит, риск покупки значительно выше.
Стоит оценить:
- местоположение;
- пешеходный и автомобильный трафик;
- видимость объекта;
- потенциальных арендаторов;
- уровень конкуренции;
- состояние помещения;
- эксплуатационные расходы;
- возможную доходность.
Что сильнее всего влияет на прибыль
Не все характеристики одинаково важны. Например, дорогой ремонт можно сделать позже, а вот плохое расположение исправить невозможно.
| Фактор | Почему влияет на прибыль | На что обратить внимание |
|---|---|---|
| Локация | Определяет поток потенциальных покупателей | Жилой район, центр, транспортные узлы, деловая активность |
| Пешеходный поток | Влияет на количество посетителей | Количество людей в разное время суток и по дням недели |
| Видимость помещения | Повышает вероятность спонтанных покупок | Фасад, витрины, возможность размещения вывески |
| Планировка | Расширяет круг арендаторов | Свободная площадь, правильная форма, отсутствие лишних перегородок |
| Коммунальные расходы | Снижают чистую прибыль | Размер постоянных платежей и эксплуатационных затрат |
| Конкуренция | Влияет на привлекательность бизнеса | Количество похожих магазинов рядом |
Оцените место не по карте, а вживую
Фотографии и онлайн-карты дают только общее представление. Намного полезнее несколько раз приехать к объекту лично.
Лучше посетить место:
- утром;
- днем;
- вечером;
- в будний день;
- в выходной.
Так можно увидеть, действительно ли возле помещения много людей или активность наблюдается только пару часов в день.
Обратите внимание на простые вещи:
- идут ли люди мимо или проходят другой стороной улицы;
- останавливаются ли возле витрин;
- есть ли удобная парковка;
- легко ли попасть внутрь;
- не закрывают ли фасад деревья, остановки или рекламные конструкции.
Кто сможет арендовать помещение
Даже если вы покупаете помещение для собственного бизнеса, стоит подумать и о будущем. Жизненные обстоятельства меняются, поэтому ликвидность объекта имеет большое значение.
Чем больше потенциальных арендаторов подходит помещению, тем выше его инвестиционная привлекательность.
Обычно востребованы помещения, которые подходят под:
- аптеки;
- магазины у дома;
- пекарни;
- кофейни;
- пункты выдачи заказов;
- салоны красоты;
- медицинские кабинеты;
- небольшие офисы обслуживания клиентов.
Если помещение подходит только под очень узкую деятельность, поиск арендатора может занять значительно больше времени.
Как примерно оценить будущий доход
Самый простой ориентир — предполагаемый годовой чистый доход.
Условная формула выглядит так:
Чистый доход = арендные поступления − расходы на содержание помещения.
В расходы обычно входят:
- налоги;
- ремонт;
- страхование;
- простои без арендатора;
- обслуживание инженерных систем;
- прочие эксплуатационные платежи.
Если помещение приобретается под собственный магазин, вместо арендных поступлений оценивают ожидаемую прибыль бизнеса именно в этой локации.
Не забывайте учитывать простой
Иногда расчет выглядит слишком красиво только потому, что предполагается непрерывная аренда круглый год.
На практике возможны:
- смена арендатора;
- ремонт между арендаторами;
- периоды без дохода;
- снижение арендной ставки.
Поэтому разумнее рассчитывать доход с небольшим запасом, а не исходить из максимально оптимистичного сценария.
Посмотрите на окружение
Иногда само помещение хорошее, но окружающая инфраструктура снижает его ценность.
Стоит обратить внимание:
- строятся ли рядом новые жилые дома;
- не планируется ли перенос остановок;
- не закрываются ли крупные предприятия поблизости;
- не уходит ли основной поток покупателей в новый торговый центр;
- не ведется ли масштабная реконструкция дороги.
Такие изменения могут как увеличить прибыльность объекта, так и существенно ее снизить.
Когда высокая цена оправдана, а когда нет
| Ситуация | Покупка по высокой цене может быть оправдана | Лучше поискать другой вариант |
|---|---|---|
| Очень высокий пешеходный поток | Да | Нет |
| Помещение легко сдать разным арендаторам | Да | Нет |
| Хороший фасад и заметность | Да | Нет |
| Высокие коммунальные расходы | Только после расчета экономики | Если расходы существенно снижают доходность |
| Сложная планировка | Редко | Чаще всего да |
| Постоянная смена арендаторов в здании | Нет | Да |
Как действовать в разных ситуациях
Если помещение покупается для сдачи в аренду
Главное — универсальность. Чем проще адаптировать помещение под разных арендаторов, тем стабильнее будут доходы.
Если открываете собственный магазин
Смотрите не только на стоимость помещения, но и на соответствие вашей аудитории. Для специализированного магазина иногда важнее качественный целевой поток, чем огромное количество случайных прохожих.
Если бюджет ограничен
Лучше купить помещение немного дальше от самого дорогого участка, но с хорошей транспортной доступностью и перспективой развития района, чем переплачивать только за престижный адрес.
Если помещение приобретается как долгосрочная инвестиция
Особое внимание уделите развитию района, ликвидности объекта и возможности перепрофилирования под разные виды бизнеса.
Частые ошибки
- Оценивать помещение только по цене.
- Не учитывать расходы на содержание.
- Верить заявленной доходности без собственных расчетов.
- Не изучать поток людей самостоятельно.
- Игнорировать наличие конкурентов.
- Покупать помещение со слишком специфичной планировкой.
- Не закладывать возможные периоды простоя.
- Не проверять юридическую чистоту объекта и ограничения использования.
Практические рекомендации
- Посетите объект несколько раз в разные дни и часы.
- Поговорите с владельцами соседних магазинов о посещаемости района.
- Составьте отдельный список всех постоянных расходов.
- Просчитайте несколько сценариев доходности: оптимистичный, реалистичный и осторожный.
- Оцените, сколько разных видов бизнеса смогут работать в этом помещении.
- Проверьте состояние инженерных коммуникаций до покупки.
- Не принимайте решение только из-за привлекательной скидки.
Как принять решение без лишнего риска
Хорошее торговое помещение редко выигрывает по одному параметру. Обычно это сочетание нескольких факторов: удобного расположения, стабильного потока людей, понятных расходов, ликвидной планировки и возможности быстро найти арендатора.
Если после проверки остаются серьезные сомнения хотя бы по двум-трем ключевым пунктам, лучше продолжить поиск. На рынке почти всегда можно найти объект с более понятной экономикой, чем потом годами пытаться компенсировать недостатки неудачной покупки.
Информация в статье носит ознакомительный характер. Перед покупкой коммерческой недвижимости и принятием инвестиционного решения стоит выполнить индивидуальный финансовый расчет и при необходимости проконсультироваться с профильными специалистами по недвижимости, оценке и налогообложению.